Вы решили продавать свою недвижимость. Дело за малым – узнать,
сколько она стоит. Оценка любого рода занимает особое место и
присутствует во всех сферах жизнедеятельности каждого человека. Однако
в условиях финансово-экономического кризиса, в условиях нестабильности
цен эта задача неимоверно усложняется. В любом случае, будете ли вы
продавать квартиру с помощью третьих лиц – специализированных агентств
и частных риэлторов или сами, важно самому знать, как происходит оценка
недвижимости. Переоценив свою недвижимость, вы потеряете время. Это не
страшно, когда рынок растет, но если падает, вы рискуете потерять и
деньги. Недооценка тоже никому не нужна – лишних денег, как известно,
не бывает.
Оценка недвижимости подразумевает три подхода и три способа, на которых мы остановимся ниже.
Подходы к оценке недвижимости
Для оценки недвижимости используют несколько подходов:
- затратный – состоит в определении затрат на покупку такого
же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом
учитывается износ недвижимости,
- сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,
- доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.
Как видно, такая оценка недвижимости – это своего рода целевой
анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный
характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для
коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для
жилой – сравнительный, для первичного рынка – затратный.
Способы оценки недвижимости
Практических способов существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому.
Профессиональный оценщик особенно нужен тогда, когда вы собираетесь
иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости,
передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря
юридическим языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика
является официальным документом. Есть также собственники, прибегающие к
услугам оценщиков, для уточнения стоимости принадлежащей им
недвижимости.
Одна беда – официальная оценка недвижимости вряд ли окажет
воздействие на Вашего потенциального покупателя – физическое лицо.
Более того, если вы получили такой документ и ни на шаг не отступите от
объявленной там цены, вас ждет разочарование и потеря времени. Ведь
рынок недвижимости хоть и не восточный базар, а все же торг любит.
Риэлтор. Здесь возможны несколько вариантов:
- вызов риэлтора на объект;
- оценка по телефону;
- оценка квартиры он-лайн с помощью специальных программ на специализированных сайтах.
Оценка недвижимости по первому варианту может показаться аналогичным
варианту с профессиональным оценщиком. Однако здесь есть два нюанса:
во-первых, риэлтор не дает официальных бумаг. Во-вторых, очень многое
зависит от квалификации риэлтора, с чем в России наблюдается настоящая
беда. Риэлторские агентства, как правило, не особо заботятся о качестве
своего персонала. Туда идут и студенты и домохозяйки, не имеющие ни
юридической, ни практической подготовки. Как правило, они работают
практически только за проценты от сделки, что-то вроде пресловутых
«прямых продаж» и агентству не очень выгодно вкладываться в тщательный
отбор и подготовку персонала. Вам повезет, если попадется опытный
человек, в противном случае неправильная оценка недвижимости приведет к
простою объекта на рынке, потери времени и денег.
Телефонный и он-лайн варианты схожи между собой. Оценка недвижимости
заключается в том, что вы берете телефон и обзваниваете агентства, или
кликаете на сайте по окошечкам, - кажется, чего проще? Однако здесь
есть свои минусы, и главный из которых – весьма приблизительная
усредненная цена на выходе. Кроме того, расхождение между оценками
разных контор может доходить до половины и более стоимости объекта
недвижимости! Ведь ваш визави на другом конце провода оценивает по
усредненной стоимости квадратного метра в том или ином районе.
Программы на сайтах делают тоже самое, внося некоторые поправки в
соответствии с тем функционалом, который в него заложили создатели, –
суть те же риэлторы.
Ну и третий вариант. Оценка недвижимости здесь - в умении читать и
считать рыночные показатели. Не надо никому платить, за исключением
магазина на углу за покупку изданий по недвижимости. Или вовсе,
используя Интернет и базы данных объявлений. В соответствии с наукой
статистикой, которую многие несправедливо считают продажной дамой,
главное здесь – обеспечить наибольшую выборку. Чем больше выборка – тем
точнее результат. Теперь о том, из чего складывается цена на вашу
недвижимость – о параметрах оценки.
Параметры оценки
Первое, о чем следует сказать – это документы. Юридический параметр
«чистоты» недвижимости стоит на первом месте. Любая оценка недвижимости
должна начинаться с изучения соответствующих документов. Без них вы не
сможете ни продать, ни купить ни один объект. Свидетельство о праве
собственности, выдаваемое соответствующим органом Федеральной
регистрационной службы – своеобразный «венец» правоустанавливающих
(договор купли-продажи, дарения, решения суда и пр.) и иных документов
на недвижимость.
Недвижимость, чистая юридически (в ней никто не зарегистрирован) и
физически (в ней никто не живет) оценивается дороже, чем так называемый
альтернативный вариант. Т.е. это тогда, когда владельцы ждут
покупателя, чтобы после сделки освободить (выписаться и съехать)
квартиру или иное жилье. В кризис это особенно актуально, так как при
падении доходов населения и сжатия денежной массы, на рынке
выстраиваются огромные «альтернативные цепочки», своим концом никак не
могущие нащупать конечного покупателя с полной денежной суммой для
покупки недвижимости.
Кроме того, недвижимость не раз перешедшая из рук в руки за
последнее время оценивается дешевле, чем недвижимость с первичными
правоустанавливающими документами (приватизация, покупка новостройки и
т.д.), т.к. меньше риск «нарваться» на иск третьих лиц, могущих
оспорить те или иные сделки или юридические акты (наследство, дарение и
т.п.)
Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет нескольких владельцев), и объектов, обремененных правами третьих лиц, предусматривается индивидуальная оценка недвижимости.
Если оценка недвижимости привела вас к выводам о каких-либо
юридическим "подводным камням", в данном объекте, или вам просто
подозрительны документы на объект предстоящей покупки, то лучше всего
нанять для юридического сопровождения сделки независимого юриста. В
любом случае, следует хотя бы показать документы профессионалам. Но,
внимание! Речь идет о профессиональных юристах, а не риэлторах!
Теперь о роли технических параметров в оценке недвижимости.
Местоположение объекта недвижимости – главный критерий. Причем
основной фактор, влияющий на стоимость – даже не экологические и
инфраструктурные показатели, а сложившаяся престижность района.
На втором месте – инфраструктура: метро, железная дорога, садики,
школы, магазины. Для загородной недвижимости ко всему прочему доступ к
коммуникациям: электросети, водопроводы, канализация и газ.
Вообще оценка загородной недвижимости - дело довольно трудное. И
если в «загородке» наиболее существенен субъективный фактор, то
городские квартиры гораздо лучше поддаются формализации благодаря тому,
что большинство многоквартирных домов построены по типовым проектам и с
использованием определенного основного строительного материала.
Кирпичные дома строили всегда - дореволюционное
жилье, как правило, индивидуально и престижно, однако оценка
недвижимости в кирпичных домах индивидуальна в зависимости от состояния
коммуникаций, наличия ремонта и общего состояния. «Сталинки»
(тридцатые – первая половина 50-х) одни из самых популярных в классе
«кирпича».
«Хрущевки» - пятиэтажки. Что и говорить, вместе с
«архитектурными излишествами» это жилье, как правило, лишено и удобства
для проживания, и, соответсвенно, престижности. «Хрущевки» - дявятиэтажки не
далеко ушли от своих пятиэтажных собратьев, - низкие потолки,
микроскопические кухни и прихожие: все это – жирный минус даже в
престижном центре.
Улучшать быт советских людей начали в середине семидесятых, и тогда же появился термин «улучшенная планировка». Панельные дома до
сих пор остаются наиболее популярным вариантом, особенно построенные в
пост-советский период, в высотных домах и достаточно большой площади.
90-е принесли не только наиболее широкий метраж, но и самый дорогой и престижный тип многоквартирного дома – монолит.
Свободная планировка дает большой простор фантазии в планировании и
отделке жилища. Плюсами являются: парковочные места, охрана подъезда
или всей территории дома и двора. «Распашонки», то есть квартиры,
которые выходят окнами на разные стороны дома, ценятся выше. Торцевые,
с линейным расположением комнат – ниже. Оценка недвижимости в
монолитных домах наиболее проста ввиду наименьшего количества факторов,
влияющих на стоимость квартиры.
Параметры, которые в равной степени влияют на все типы домов: несмотря на бурное развития цифровой связи, по-прежнему наличие телефона повышает стоимость квартиры. Вид из окон, тип горячего водоснабжения, изолированность комнат, наличие балкона или лоджии - это коэффициенты напрямую влияющие на стоимость.
В заключение скажем о том как оценка недвижимости может быть
подвержена влиянию снитарно-технического состояния квартиры. Если
полностью «убитая», требующая капитального ремонта квартира,
существенно падает в цене по сравнению с аналогичными, то дорогой евроремонт никогда не окупает вложенных в него денег.
Так что не стоит перед продажей вкладывать деньги в супер-ремонт –
ваших трудов не оценят. А вот «подшаманить» до свеженькой чистоты
следовало бы. Покупателю психологически проще решиться на покупку
чистой и свежей квартиры.
|