Налоговые имущественные вычеты – система привилегий, которая позволяет налогоплательщику уменьшить налоговую базу, то есть ту сумму, на которую налог начислен по ставке 13 процентов. По существу, это возвращенный налог на доходы. Хороший способ получить отобранное.

Налоговый кодекс РФ устанавливает, что покупатель или продавец недвижимости может возвратить налог либо уменьшить налогооблагаемую базу. Гражданину, купившему, к примеру, квартиру, разрешается вернуть часть средств, потраченных на приобретение.

Сам термин и механизм применения налоговых льгот присутствуют в законодательстве с 1992 года. Однако на практике налоговые вычеты активно начали применяться с 2001-го, после вступления в силу Налогового кодекса.

НК РФ (ст. 220) предусматривает два вида налогового имущественного вычета:

1. Вычет, который предоставляется в связи с приобретением жилой недвижимости.
2. Вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.

И тот и другой позволяют уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физического лица. Тем самым покупатель и продавец квадратных метров могут вернуть ранее уплаченный налог полностью или уменьшить его на сумму вычета.

Нередко и тот и другой виды вычета применяются одновременно, когда в течение года граждане совершают разные сделки – и покупают, и продают (альтернативные сделки). А именно такие сделки преобладают на рынке недвижимости. Улучшая свои жилищные условия, люди чаще всего продают старую квартиру и тут же покупают другую – больше и лучше. Таким образом, им предоставляется налоговый вычет и по продаже, и по покупке.

Сколько вернут?

До недавних пор можно было рассчитывать на возврат максимум 130 тыс. рублей (13 процентов от суммы в 1 млн). 21 ноября 2008 года Госдума РФ увеличила сумму, с которой осуществляется налоговый вычет для граждан, приобретающих жилье, вдвое – с 1 млн до 2 млн рублей. Причем задним числом – с 1 января нынешнего года. На вычеты смогут рассчитывать те, кто приобрел жилье с начала 2008-го. Это решение было принято в рамках рассмотрения во втором чтении законопроекта о внесении поправок в Налоговый кодекс России. Таким образом, сумма дохода, которая может быть предъявлена к вычету, составляет сегодня 2 млн рублей. Из нее максимально можно вернуть 260 тыс. рублей.

Если, к примеру, стоимость квартиры или жилого дома составляет 2 млн рублей и более, вычет предоставляется в полной сумме затрат, то есть 13 процентов от этой суммы (260 тыс.) вы возвращаете в свой кошелек. Если же квартира или дом стоят менее 2 млн, то возместят вычет лишь в размере 13 процентов от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Тем, кто купил или построил жилье после 1 января этого года, подоходный налог должен быть пересчитан и, соответственно, возвращены «переплаченные» деньги. При наличии ипотечного или целевого кредита, использованного на покупку недвижимости, граждане могут получить налоговый имущественный вычет от суммы выплаченных процентов по кредиту. Это делается по мере его гашения или единовременно – после закрытия кредита.

Резидентами не рождаются

Чтобы получить вычет, необходимо быть налоговым резидентом Российской Федерации и иметь официальный источник дохода. Резидент – это физическое лицо, которое находится на территории РФ более 183 дней в году и является налоговым агентом на этой территории.

Налог равен нулю

Продав недвижимость, продавец получает доход, от суммы которого исчисляется налоговая база по ставке НДФЛ (налог на доходы физических лиц) – 13 процентов. Реализовали квадратные метры – будьте любезны заплатить в бюджет 13 процентов от полученного дохода. Но сумму налога можно уменьшить при подаче декларации, применив налоговый вычет на продажу. Льгота на уплату подоходного налога зависит от сроков владения недвижимым имуществом.

Если оно находилось в собственности менее трех лет, налоговую базу можно уменьшить максимально – на 1 млн рублей. С остальной суммы налог обязательно платится. Если срок владения превышает три года, продавец освобождается от уплаты налога на сумму, равную сумме доходов. Проще говоря, налоговая база будет равна нулю. Таким образом, продавец полностью освобождается от уплаты налога.

Вывод понятен и ребенку: выгоднее реализовать недвижимость после трехлетнего срока владения ею.

Не доводить до штрафа

Даже если вы владели недвижимостью более трех лет, и, соответственно, освобождены от уплаты налога, все равно обязаны подать налоговую декларацию и заявление на предоставление налогового имущественного вычета в связи с продажей. Иначе наступят штрафные санкции за неподачу декларации, их величина – от 1 до 5 МРОТ.

Раз в жизни и раз в году

Налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется неограниченное число раз в течение жизни. Но в календарном году – только один раз. И на максимальную сумму – 1 млн рублей. То есть в течение года можно продать несколько объектов, а суммарно освободить из полученного дохода не более 1 млн рублей по всем сделкам или выбрав какую-то одну. С оставшегося дохода придется заплатить 13-процентный налог.

Вычет же на покупку жилья предоставляется лишь раз в жизни и только на один объект.

Сэкономить на процентах кредита

Те, кто приобретает квартиру по ипотеке, имеют право (помимо получения имущественного вычета на сумму, потраченную на покупку или строительство квартиры) сэкономить еще и на процентах выданного кредита. Государство предоставило им дополнительные налоговые льготы на погашение ипотечных кредитов, взятых для тех же целей. Если покупатель приобрел жилье по ипотеке, он может рассчитывать на возврат денег по кредитным процентам. Причем для ипотечных заемщиков сумма налогового вычета не ограничена.

Однако на практике бывают ситуации, когда часть процентов не идет в зачет вычета. Например, сделка была проведена с занижением стоимости объекта до 1 млн рублей. Кредит на покупку в договоре распределен следующим образом: 1 млн рублей на приобретение объекта, а 3 млн – на так называемые неотъемлемые улучшения, связанные с его ремонтом и благоустройством. В этом случае ИФНС (Инспекция Федеральной налоговой службы) рассматривает целевое назначение полученных средств и устанавливает норму применения вычета как 1 млн рублей по факту покупки объекта и еще 1 млн рублей – по погашенным процентам кредита, полученного для приобретения данного объекта. В итоге сумма возврата может быть максимальной – 260 тыс. рублей.

Ликбез для тех, кто продает

Начинается все с того, что продавец недвижимости приходит в налоговую инспекцию по месту жительства и подает заполненную декларацию. В ней должны быть указаны все доходы, полученные за год, и обязательно – доход от продажи жилой недвижимости. Заполняется дополнительный лист в налоговой декларации, в котором отражается сумма дохода, полученного от продажи, и заявляется вычет. То есть происходит уменьшение налоговой базы.

Декларацию следует подавать в сроки с 1 января по 30 апреля.

После подачи декларации налогоплательщик получает квитанцию с цифрами налога, которую положено оплачивать до 15 июля того года, в котором подается декларация. Если запоздаете с оплатой, с этого времени начнется отсчет штрафных санкций.

Если декларация подана в срок, но квитанция не оплачена, на сумму налога начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования, помноженной на сумму налога.

При не поданной декларации и не оплаченном налоге начисляется штраф в размере 5 процентов от суммы налога в месяц при просрочке до трех месяцев. При сроке свыше трех месяцев – 30 процентов от налоговой базы плюс 10 процентов за каждый последующий месяц просрочки. По прошествии 183 дней к указанному штрафу добавляются пени за каждый день просрочки оплаты налога.

Вместе с декларацией и заявлением необходимо подать копию договора купли-продажи. Если в самом договоре указаны сроки владения – этого достаточно, их не нужно подтверждать. А если нет, необходимо представить копию свидетельства на право собственности. Кроме того, нужен документ, подтверждающий факт получения денег. Это может быть либо выписка с банковского счета, либо расписка, данная продавцом покупателю.

В течение трех месяцев с момента подачи декларации налоговые инспекторы проводят камеральную (документальную) проверку налогоплательщика и принимают решение – предоставлять вычет или нет. Специальное уведомление обычно не высылают. Могут, правда, сообщить в устной форме о предоставлении имущественного вычета. Если три месяца истекло, а из инспекции ни слуху ни духу – считайте, что решение о применении вычета принято положительное. По умолчанию.

Ликбез для тех, кто покупает

Здесь нет каких-то определенных обязательных сроков подачи документов в районную инспекцию Федеральной налоговой службы (ФНС). Это можно сделать в любое удобное для налогоплательщика время. В остальном алгоритм получения вычета тот же, что и при продаже недвижимости.

Существует два варианта получить такой вычет:

1. Деньги поступают непосредственно на банковский счет налогоплательщика.
2. Вычет получают у работодателя.

Если вы выбрали первый вариант, необходимо прийти в налоговую инспекцию и подать налоговую декларацию, после чего написать заявление с просьбой предоставить имущественный налоговый вычет. К заявлению нужно приложить следующие бумаги, подтверждающие факт покупки недвижимости и право на вычет:

– договор купли-продажи;
– платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилой недвижимости налогоплательщиком;
– акт приемки-передачи (для новостройки) или свидетельство о собственности;
– справку по форме 2НДФЛ от работодателя за отчетный период.

Если у вас не один работодатель, а несколько, соберите справки о зарплате со всех мест работы (по договору, совместительству) и ежемесячно платите подоходный налог государству. Тем самым вы подтвердите все источники доходов. И если зарплата на основном месте работы маленькая, вы быстрее вернете свои деньги, заплаченные в виде налога на покупку недвижимости.

В течение трех положенных месяцев ждите ответа – пока налоговики проверят документы, в случае необходимости запросят необходимые дополнительные сведения как в различных организациях, так и у самого налогоплательщика.

Получив положительное решение, пишите в налоговую инспекцию заявление на возврат денег из бюджета. В течение нескольких месяцев деньги должны быть перечислены на банковский счет.

Можно получить вычет по месту работы, но все равно визита в налоговую инспекцию не миновать. Ведь работодатель не вправе принимать самостоятельного решения по поводу предоставления льготы.

Итак, с тем же пакетом документов, что и в первом случае (кроме налоговой декларации), приходите в инспекцию, пишете заявление с просьбой предоставить имущественный вычет, указав реквизиты своего работодателя. Ждете месяц, по истечении которого налоговая инспекция выдаст уведомление для вашего работодателя на право получения имущественного вычета.

Несете уведомление в свою бухгалтерию. И в течение текущего года с вас не будут удерживать подоходный налог в сумме до 260 тыс. руб., если вы заплатили 2 млн руб. и более при покупке объекта для проживания, а сделка прошла не ранее 2008-го.

Можно подать документы в налоговую инспекцию для получения уведомления работодателя, не дожидаясь завершения налогового периода. Налоговики предлагают клиентам право выбора.

Если отказали

Бывает, отказывают. В этом случае из налоговой инспекции должны прислать акт с аргументированным отказом. Что делать в таком случае?

1. Уяснить причину отказа. Возможно, налоговая инспекция отказала формально, как следует не разобравшись в деле.

2. Налогоплательщик имеет право опротестовать акт об отказе. Он может написать свое возражение, по поводу которого проводится совещание (как правило, с участием руководителя налоговой инспекции и самого «жалобщика»). И каждая из сторон доказывает свою правоту, после чего выносится очередное решение. Налоговики иногда прислушиваются к аргументам налогоплательщика и пересматривают прежнее заключение. Но чаще оставляют его в силе.

3. Акт об отказе можно обжаловать в вышестоящем органе – Управлении по налогам и сборам, а также в суде. Путь, понятно, долгий, но шанс доказать свою правоту все же есть.

Имейте, однако, в виду, что имущественный налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:

– если квартира оформлена на домохозяйку, ребенка или пенсионера;

– если покупка квартиры осуществляется предпринимателем для нужд ведения бизнеса или собственник платит налог по ставке, отличной от НДФЛ (13 процентов);

– если дом или квартира приобретается у взаимозависимого лица (начальник/подчиненный; жена/муж; попечитель/опекаемый, родители/ дети).

Два в одном: продал – купил

Если в течение года прошла альтернативная сделка (продано одно жилье и тут же куплено другое), можно одновременно совершить два действия: задекларировать полученный доход от продажи и сразу же заявить льготу по покупке недвижимости. В одну декларацию надо внести все данные по обеим сделкам, тем самым оптимизировав налоговую базу на оба вычета. Правда, в этом случае лучше обратиться за консультацией к специалисту.

Часто налогоплательщики неправильно оценивают свои сделки. В частности, считают, что продали квадратные метры не ради получения дохода, а просто улучшили жилищные условия, купив другую квартиру. Однако с правовой точки зрения «улучшение жилищных условий», как правило, состоит из двух сделок: сначала продают жилье и получают доход, затем покупают другое, лучше и большей площади. При получении дохода от продажи имущества продавец обязан отчитаться в получении дохода и вне зависимости от налоговой базы подать декларацию в отчетный период. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.

Остаток не пропадет

Если в течение календарного года налоговый вычет не будет использован полностью, остаток переносится на следующий год. Пока не будет выплачен полностью.

"Квартирный ряд",  №51 (726) 18 декабря 2008 г.


Комментарий

– На этапе согласования сделки важно грамотно оценить налоговые последствия, возникающие после ее проведения. И, исходя из этого, указать собственника и лицо, несущее затраты при расчете по договору, а также сумму, которую можно будет оптимально внести в договор купли-продажи. Все это и является налоговым планированием и для продавца, и для покупателя. Ведь при проведении сделки с недвижимостью у сторон возникает не только ряд обязательств перед государством, но и ряд преференций, которыми надо воспользоваться грамотно. Иными словами, необходимо рассчитать варианты, чтобы потом не было претензий со стороны государства или ущемления прав налогоплательщиков. И прежде всего это касается сложных альтернативных сделок.

В России еще не выработана культура декларирования доходов, хотя в Налоговом кодексе четко сказано: при продаже имущества для проживания его продавец обязан задекларировать свой доход вне зависимости от того, сколько времени оно находилось у него в собственности. И чем раньше продавец это сделает, тем лучше. Иначе придется платить штраф, пени... И не стоит уповать на то, что трехлетний срок давности истечет и все забудется. За три года все сделки могут быть подняты и по ним выставлены набежавшие штрафы и пени по неуплате налогов. А может быть еще хуже: гражданину, нарушившему налоговое законодательство, грозит обжалование сделки через суд и признание ее недействительной, если будет доказано, что она проведена с целью уклониться от уплаты налогов.

Сейчас государство стало гораздо более пристально и строго следить за тем, чтобы граждане выполняли свои налоговые обязанности. Кроме того, если покупатель, являющийся участником альтернативной сделки, не подаст декларацию, легализуя полностью доход от продажи имущества, он лишится возможности получить вычет на покупку. Поэтому нужно все делать вовремя. Даже сам факт своевременной подачи декларации снимает в дальнейшем угрозу штрафных санкций (правда, не отменяет применения пени на сумму долга).

Сейчас как раз подходит время подачи деклараций по тем объектам недвижимости, которые были проданы в 2008 году. Сделать это нужно в срок с 1 января по 30 апреля 2009-го.

Александр Немыкин, начальник отдела продаж ООО фирмы «Ажур-Аудит»