Пик популярности сделок с неприватизированным жильем пришелся на 90-е годы, однако и в настоящее время они продолжают проводиться. Технология продажи муниципальных квартир является достаточно простой — она осуществляется с помощью обмена. Иными словами, в сделке кроме продающейся неприватизированной квартиры фигурирует некое приватизированное жилье, чаще всего изначально принадлежащее агентству недвижимости. К этому жилью предъявляются минимальные требования: оно должно существовать юридически и при этом быть в собственности.
Чаще всего в качестве недвижимости для проведения таких сделок используется самое дешевое жилье (например, комнаты на общих кухнях). Приватизированная недвижимость приобретается покупателем неприватизированной квартиры, после чего он и продавец муниципального жилья совершают обмен. Затем продавец возвращает агентству приватизированное жилье, полученное в обмен на его квартиру, а покупатель становится нанимателем. При этом статусы квартир сохраняются — купленная квартира остается неприватизированной, жилье, выступавшее в роли «буфера» при обмене, после завершения сделки все так же является приватизированным.
Зачем нужны такие сделки? В большинстве случаев описанная схема используется в том случае, если продавцу необходимо срочно реализовать свою неприватизированную квартиру. Для покупателя единственным аргументом «за» в проведении подобного рода сделок является привлекательная стоимость неприватизированного жилья. Принимая решение о продаже и покупке неприватизированной квартиры, стоит учитывать, что такие сделки имеют целый ряд специфических особенностей. Оформление сделок по продаже неприватизированного жилья не занимает много времени. Для того, чтобы совершить обмен, описанный выше, необходимо подать заявление в бюро по обмену жилой площади.
Заявление на обмен жилье необходимо дополнить копией финансового лицевого счета, правоустанавливающими документами (договор найма жилого помещения), а также выпиской из домовой книги. Стоит учитывать, что в отдельных случаях для совершения обмена могут потребоваться свидетельства о регистрации брака, согласие органа опеки и попечительства (при условии, что в обмене задействованы несовершеннолетние или недееспособные лица), а также документы, подтверждающие родство участников обмена.
Проведение обмена неприватизированного жилья может быть запрещено в ряде случаев. В частности, это касается квартир, расположенных в аварийных или идущих на снос домах. Не получится обменять (а значит, и купить или продать) неприватизированную квартиру в случае, если она признана непригодной для проживания. Также не удастся совершить обмен с участием неприватизированной квартиры при условии, что в результате его участники сделки начнут нуждаться в улучшении жилищных условий.
Еще одним существенным нюансом, который необходимо учесть при проведении сделок с неприватизированным жильем, является значимость прописки. В случае с недвижимостью, находящейся в собственности государства, ей необходимо уделить особое внимание. Важно проследить за тем, чтобы на момент совершения обмена из неприватизированной квартиры выписались все прежние жильцы. В противном случае оставшиеся прописанными люди получат возможность претендовать на данную недвижимость.
Кроме того, новому нанимателю (фактически, покупателю неприватизированной квартиры) необходимо прописаться в полученную квартиру — это является обязательным условием владения. Если предполагается, что в будущем неприватизированная квартира перейдет по наследству, необходимо прописать и наследников — в противном случае претендовать на жилье они не смогут.